Combien coûtent les biens immobiliers à Dubaï ?
« Le prix moyen du mètre carré à Dubaï en 2025 a dépassé 18 000 AED, soit environ 19 000 PLN – c’est plus que ce que tu paies pour un appartement de luxe au centre de Varsovie. »
Cela semble fou? Et pourtant, les investisseurs étrangers représentent déjà 70 % de l’ensemble du marché immobilier dans cette ville émiratie. Ce n’est pas un hasard. Dubaï offre quelque chose d’introuvable ailleurs: zéro impôt sur les plus-values, des résidences permanentes pour les propriétaires et un marché qui, même en période d’inflation mondiale, connaît une croissance fulgurante.
L’année 2025 marque un tournant pour le marché immobilier de Dubaï. L’Expo 2020 a laissé son empreinte, les grands projets d’infrastructure touchent à leur fin et la ville se prépare à une nouvelle vague de développement. Les investisseurs de Pologne considèrent de plus en plus Dubaï non pas comme une aventure exotique, mais comme une véritable alternative au marché national.
Combien coûtent les biens immobiliers à Dubaï?
Pour savoir si cela vaut la peine d’investir votre argent dans les mètres carrés de Dubaï, vous devez connaître trois éléments essentiels:
• Tarifs actuels au mètre carré – combien coûtent réellement les différents types de dans chaque quartier
• Calcul complet des coûts – quels frais supplémentaires attendent l’acheteur en plus du prix de l’appartement
• Rentabilité et tendances – peut-on gagner de l’argent avec la location et à quoi ressemblera l’avenir de ce marché
Je ne vais pas le cacher – les chiffres peuvent surprendre. Mais le diable se cache dans les détails, et dans ce cas, ce sont justement ces détails qui peuvent décider du succès ou de l’échec de ton investissement.
Mais avant d’entrer dans les détails des montants, il est important de comprendre la géographie des prix sur le marché de Dubaï.
Carte des prix 2025 – du studio au penthouse
Les prix à Dubaï en 2025? C’est un sujet que tout investisseur potentiel devrait connaître sur le bout des doigts. Les fourchettes sont vraiment larges, mais il est tout à fait possible de s’y retrouver.
| Type de bien immobilier | DAE | PLN | USD |
|---|---|---|---|
| Studio | 350 000 – 700 000 | 374 500 – 749 000 | 95 000 – 191 000 |
| 2-pièces | 600 000 – 1 500 000 | 642 000 – 1 605 000 | 163 000 – 408 000 |
| Villas | 1 000 000 – 5 000 000 | 1 070 000 – 5 350 000 | 272 000 – 1 361 000 |
| Penthouse | 3 000 000 – 180 000 000 | 3 210 000 – 192 600 000 | 817 000 – 49 000 000 |
Faits à retenir: Les prix des biens en off-plan sont en moyenne 15 à 20 % inférieurs à ceux des propriétés prêtes à l’emploi. Le standard « luxury » augmente le prix de 30 à 40 % supplémentaires. La plus forte hausse des prix en 2024 a été enregistrée dans les quartiers situés le long du canal — jusqu’à 18 %.
La géographie, c’est la clé dans ce secteur. Downtown et DIFC sont des centres financiers où le mètre carré coûte entre 15 000 et 25 000 AED. Palm Jumeirah? Là, c’est le prestige qui prime, donc les prix sont similaires. Mais si tu vas à Ajman ou Sharjah, en périphérie, soudainement ce même mètre carré ne coûte plus que 8 000 à 12 000 AED.
Pourquoi une telle différence? L’infrastructure, la proximité du métro, la vue sur le Burj Khalifa. Et bien sûr, tout ce marketing et le prestige de l’adresse.
Deux exemples tirés de la vie réelle: un penthouse au Burj Khalifa a été vendu l’année dernière pour 42 millions d’euros, acheté par un oligarque russe. D’un autre côté, un Polonais que je connais a acheté 74 mètres carrés à Ajman pour 223 000 AED et il en est très satisfait.
En fait, c’est intéressant que ces prix de 2008 ne soient revenus qu’aujourd’hui. Cela signifie que le marché a mis 15 ans à se redresser.
Nous connaissons déjà les prix de départ, il est temps de calculer le montant total et de voir ce que tu ajouteras encore à cette somme…
Facture complète – frais, taxes et étapes d’achat
Tu vois le prix de départ et tu penses que c’est tout? Malheureusement, ce n’est que le début. À Dubaï, chaque dirham sur le papier se transforme en une somme bien plus importante sur la facture – et personne ne t’explique ça clairement à l’avance.
1. Formulaire de réservation et premier acompte
Vous commencez par le “Reservation Form” et un acompte de 10%. Cela semble anodin, mais dès cette etape, vous payez la commission de l’agent – généralement 2% de la valeur. Si vous achetez pour 1 500 000 AED, cela représente 30 000 AED supplémentaires immédiatement. Durée: 1 à 3 jours.
2. Contrat de vente (SPA) et enregistrement DLD
C’est ici que surgit le coût principal – frais de 4 % pour le Dubai Land Department. Ce montant n’est pas négociable. Pour le même investissement, cela représente encore 60 000 AED. À cela s’ajoutent les frais de notaire, généralement entre 2 000 et 5 000 AED. Cette étape dure environ 7 à 14 jours.
- Calendrier de paiement pour l’achat sur plan
La plupart des projets suivent un schéma similaire: 10 % à la réservation, 10 % à la signature du SPA, puis des versements tous les 3 à 6 mois selon l’avancement des travaux. Exemple pour un projet sur 24 mois: 20 % au cours des deux premiers mois, les 60 % suivants en parts égales tous les six mois, et les 20 % restants à la remise des clés. - Frais d’exploitation et coûts cachés
Personne ne parle ouvertement de la redevance de service de 10 à 20 AED/m² par an. Pour un appartement de 100 m², cela représente 1 000 à 2 000 AED par an. Parfois, il faut encore ajouter les frais de parking, d’enlèvement des ordures ou d’assurance du bâtiment. - Finalisation et transfert
Les 20 % restants plus les frais de transfert de propriété. Comptez encore 2 000 à 3 000 AED pour les documents, traductions et enregistrements finaux. Le processus prend de 30 à 45 jours à compter de la fin des travaux.
Golden Visa en bref: pour un investissement minimum de 2 000 000 AED, vous obtenez un visa de 10 ans pour toute la famille. La procédure de demande prend 2 à 4 semaines, avec des avantages tels que l’entrée libre aux Émirats arabes unis, la possibilité de gérer une entreprise et l’absence d’obligation de quitter le pays tous les 6 mois.
La vérité, c’est que le prix de départ ne représente au maximum que 85 % du coût final. Le reste, ce sont des « détails » qui peuvent surprendre même les investisseurs chevronnés.
Puisque nous connaissons le coût total, demandons-nous: est-ce que cela en vaudra la peine?
Rentabilité et avenir – cet investissement en vaut-il la peine?
Votre capital travaille-t-il efficacement? C’est la question que se pose tout investisseur envisageant l’achat d’ un bien immobilier à Dubaï.
| Emplacement | ROI moyen | Rentabilité brute | Liquidité du marché |
|---|---|---|---|
| Centre de Dubaï | 6,0-8,0 % | 7,5 % | Haute |
| Périphérie de Dubaï | 8,0-10,0 % | 9,2 % | Moyenne |
| Varsovie | 3,0-5,0 % | 4,1 % | Faible |
| Berlin | 2,5-4,5 % | 3,8 % | Moyenne |
Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Au centre de Dubaï, vous pouvez compter sur un rendement d’environ 7 %, tandis qu’en périphérie de la ville, il peut atteindre jusqu’à 10 %. À titre de comparaison, les appartements à Varsovie offrent au maximum 5 %. La différence est significative.
Les prévisions pour les prochaines années sont optimistes: une hausse des prix de 5 à 8 % en 2025, suivie d’une croissance stable de 5 à 10 % par an jusqu’en 2030. Le plan Dubai 2040 vise à transformer la ville en un hub mondial pour les plus fortunés. L’afflux de high-net-worth individuals stimule déjà la demande.
Il vaut la peine de jeter un œil aux statistiques des transactions. En 2024, plus de 100 000 ventes ont été enregistrées, et les prévisions pour
Mais tout n’est-il que rose? Pas vraiment.
Risque & Récompense
| Avantages | Risques |
|---|---|
| Rendements élevés de 6 à 10 % | L’impact de l’inflation mondiale |
| Demande croissante de la part des HNW | Risque géopolitique |
| Plan Dubaï 2040 | Corrections de marché possibles |
| Liquidité de plus de 100 000 transactions | Fluctuations des taux de change |
L’inflation mondiale peut avoir un impact sur le coût de possession d’un bien immobilier. La géopolitique au Moyen-Orient comporte toujours un certain risque. Et les marchés immobiliers – même les plus attractifs – traversent des cycles de hausse et de baisse.
Choisir entre des projets sur plan et des biens finis? Le sur plan offre de meilleurs prix, mais demande de la patience. Les biens immobiliers prêts permettent des revenus locatifs immédiats, mais à un prix d’entrée plus élevé.
En fin de compte, Dubaï offre certains des rendements les plus élevés de cette région du monde. La question est la suivante: êtes-vous prêt à franchir ce pas?
Et après pour le marché de Dubaï – conclusions clés et prochaines étapes
Dubaï n’est plus ce marché fou d’il y a dix ans, où l’on achetait un appartement sur la base d’une brochure en espérant que le promoteur termine la construction. Aujourd’hui, la situation est complètement différente.
Trois choses à savoir absolument
Les prix continuent d’augmenter, mais plus lentement qu’il y a un an. C’est une bonne nouvelle – cela signifie une stabilisation sans bulle spéculative. Deuxièmement, il faut toujours ajouter 6 à 8 % au prix d’achat pour les frais supplémentaires. Et troisièmement, le plus important: la rentabilité à Dubaï dépasse toujours celle de la plupart des marchés européens.
Beaucoup de gens oublient ce dernier point et se concentrent uniquement sur le prix d’entrée.
Testez-vous avant d’acheter
▢ Avez-vous un budget clair avec une marge pour les dépenses imprévues?
▢ Savez-vous exactement pourquoi vous achetez – un appartement pour vous-même, un investissement ou peut-être un plan de retraite?
▢ Avez-vous défini votre horizon temporel – 3 ans, 10 ans, ou peut-être plus?
▢ Êtes-vous prêt à accepter le risque des fluctuations de change et des réglementations locales?
▢ As-tu un plan de sortie d’investissement – quand et comment comptes-tu vendre?
Ces questions semblent banales, mais la plupart des acheteurs ne savent pas y répondre. Or, ils le devraient.
Regard vers l’avenir 2026-2030
Dubai Vision 2040, ce ne sont pas que de jolis slogans marketing. La ville mise réellement sur des projets durables et des technologies d’avenir. On voit même apparaître des concepts comme « metaverse real estate » – cela peut sembler étrange, mais les premières ventes de biens immobiliers virtuels liés à des propriétés physiques ont déjà eu lieu.
Je ne dis pas que ce sera une révolution, mais la direction est claire. Dubaï veut devenir la capitale technologique de la région.
Il est temps d’agir
Théoriser, c’est une chose, mais la pratique en est une autre. Consulte les offres actuelles auprès d’agents agréés – pas sur les portails d’annonces, mais auprès de personnes titulaires d’une licence RERA. C’est la base de la sécurité.
Si vous envisagez sérieusement d’acheter, prenez rendez-vous avec un expert qui connaît parfaitement le marché local. Ne prenez pas de décision uniquement sur la base d’articles trouvés en ligne – même celui-ci.
Agis avec sagesse, mais agis.
Mark D.
rédacteur lifestyle
Luxury Blog
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