Prix de l’immobilier à Dubaï, découvrez combien cela coûte

En 2025, le marché immobilier de Dubaï a atteint une valeur d’environ 917 milliards de dirhams, dont pas moins de 87 % des transactions ont été réalisées en espèces. Des chiffres impressionnants, n’est-ce pas? Pour l’acheteur, il est essentiel de comprendre que 1 AED équivaut à environ 0,25 EUR, et inversement – 1 EUR correspond à environ 4 AED. Ce taux de conversion relativement stable rend la planification budgétaire assez prévisible. Aujourd’hui, je vais essayer de vous présenter les prix de l’immobilier à Dubaï.

Depuis 2002, les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers en pleine propriété dans des zones freehold désignées. Cela a ouvert le marché aux investisseurs du monde entier, y compris de l’Europe. Et aujourd’hui, on observe un fort engouement pour ce type de placement de capital. C’est donc d’autant plus que j’ai décidé d’examiner le marché pour vous!

photo: famproperties.com

Les prix de l’immobilier à Dubaï – mon analyse

Dubaï est aujourd’hui une ville de plus de 3,8 millions d’habitants et bat des records touristiques en 2025. La demande est principalement stimulée par une population jeune et une forte orientation vers le développement. Il est évident depuis de nombreuses années que d’importants investissements ont été réalisés pour faire de cette ville une icône touristique.

Fait important, après le boom effréné des années 2021-2025, le marché entre dans une phase de modération. L’offre croissante de logements commence à stabiliser les prix, il n’est donc plus question de hausses spectaculaires. C’est une bonne nouvelle pour les acheteurs qui recherchent une évaluation raisonnable, et non une fièvre spéculative.

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Fourchettes de prix, types et standard

Commençons par les bases: 1 AED équivaut à environ 0,25 EUR. Ce taux de conversion fluctue légèrement, mais il est parfait pour des calculs rapides. Et maintenant, passons aux chiffres concrets, car c’est sûrement ce qui t’intéresse le plus.

Fourchette de prix actuelle en euros

Les studios coûtent généralement entre 105 000 € et 198 000 € ( l’équivalent de 450 000 à 850 000 AED), bien que les modèles standards se situent plutôt dans la fourchette basse. Les appartements d’une chambre commencent à 209 000 € et vont jusqu’à 372 000 € (900 000 à 1,6 million AED), tandis que les deux pièces débutent autour de 349 000 € et peuvent atteindre 651 000 € (1,5 à 2,8 millions AED). Villas et maisons mitoyennes? Ici, on parle d’un minimum de 511 000 €, avec un plafond qui atteint facilement 1,86 million € et plus (2,2 à 8 millions AED+). Les emplacements de prestige comme Palm Jumeirah peuvent dépasser 7,5 millions € (30 millions AED+), donc la fourchette est vraiment large.

Le prix au mètre carré des appartements varie de ~2 100 € à 7 800 €, avec une médiane autour de 4 900 € (environ 19 000 AED). La valeur moyenne des transactions dépasse ~2,6 millions AED, soit environ 650 000 €.

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Qu’est-ce qui influence le prix?

Les biens immobiliers en VEFA (en cours de construction) exigent souvent un acompte de 20 à 60 % de la valeur selon un calendrier, ce qui offre de la flexibilité. Les appartements prêts à l’emploi sont généralement plus chers au m², mais tu peux immédiatement les louer ou y emménager. Vue sur la mer ou sur le Burj Khalifa? Compte facilement un supplément de plusieurs pourcents. L’étage compte aussi: plus c’est haut, plus c’est cher.

Exemple: pour 300 000 €, tu achètes un T2 correct (environ 55-70 m²) avec un bon niveau de finition, tandis qu’avec 150 000 €, tu obtiens un studio (environ 35-45 m²) dans un emplacement convenable. La surface et la qualité de finition font la différence.

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Comparaison €/m² dans les quartiers clés

La localisation à Dubaï est essentielle. Les différences de prix entre les quartiers sont énormes et influencent directement le montant que tu paieras réellement ainsi que le rendement locatif auquel tu peux t’attendre.

Voici les tarifs indicatifs pour le début de l’année 2026:

Les différences sont vraiment considérables. Prenons un exemple: un appartement de 60 m² à JVC coûte environ 135 000 € (à 2 250 €/m²). Le même 60 m² à Downtown? Déjà 480 000 € (avec une moyenne de 8 000 €/m²). Une différence de plus de trois fois, et le ROI à JVC est deux fois plus élevé.

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Zones en pleine propriété et caractère de l’emplacement

Tous les quartiers mentionnés sont des zones en pleine propriété, ce qui signifie que les étrangers peuvent acheter sans aucune restriction. Dubai Marina est un véritable hub pour les expatriés, avec ses marinas, ses restaurants et son ambiance urbaine. Downtown offre des vues spectaculaires et un prestige certain, mais cela se paie au prix fort. JVC (Jumeirah Village Circle) est un quartier plus calme et familial, d’où des prix plus bas et un meilleur retour sur investissement. Palm Jumeirah, c’est une toute autre catégorie, principalement composée de villas et d’appartements ultra-luxueux.

N’oublie pas qu’il s’agit de tarifs indicatifs. Les prix précis dépendent de la vue, de l’étage, du promoteur et du niveau de finition. Cependant, l’offre est si vaste que chacun peut y trouver son bonheur!

Frais, entretien et visa

Le prix d’un appartement ou d’une villa n’est qu’une partie de l’histoire. En réalité, tu paieras plus cher, et la différence peut surprendre.

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Frais lors de l’achat étape par étape

La plus grande charge, c’est le DLD (Dubai Land Department fee), soit 4 % du prix du bien. Pour un achat à 300 000 €, cela représente 12 000 €. À cela s’ajoute la commission de l’agent, généralement autour de 2 % plus TVA, donc dans ce même exemple encore 6 000 à 6 300 €. Si tu prends un crédit hypothécaire, il faut ajouter l’enregistrement de l’hypothèque (de 0,25 % à 0,5 % du montant du prêt) ainsi que quelques frais administratifs mineurs. Au total? Environ 6 à 7 % du prix d’achat partent dans les frais de transaction.

Et c’est justement ici que réside la différence par rapport à de nombreux marchés européens. À Dubaï, il n’y a ni taxe foncière ni impôt sur les revenus locatifs. Tu paies une fois à l’achat, puis seulement les frais d’entretien.

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Visa

Les coûts annuels s’élèvent généralement à 2 000–5 000 €, selon le standing de l’immeuble et les équipements disponibles (piscine, salle de sport, sécurité). Plus le standard est élevé, plus le service charge l’est également.

Si vous envisagez un visa de résidence, les seuils sont précis. Un bien d’une valeur minimale de 750 000 AED (environ 190 000 €) donne droit à un permis de courte durée, tandis que le seuil de 2 000 000 AED (environ 515 000 €) ouvre la voie au Golden Visa de 10 ans. La valeur prise en compte est celle du prix d’achat, et non l’estimation actuelle du marché.

Pour une investissement de 300 000 €, le coût total de départ (prix + frais) sera donc d’environ 320 000 €. Ensuite, des frais d’entretien annuels s’ajoutent, mais sans impôts fonciers ni impôts sur le revenu.

Scénarios pour l’avenir

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Pour comprendre où nous en sommes aujourd’hui, il vaut la peine de revenir à l’année 2014. À cette époque, le prix moyen au pied carré était d’environ 1 003 AED. Ensuite, il y a eu une correction, et en 2020, nous sommes descendus à environ 894 AED/sqft (effet de la pandémie et de la saturation antérieure). Et c’est à partir de ce moment-là que les choses ont vraiment commencé à bouger.

Nous avons terminé l’année 2024 dans la fourchette de 1 524-1 597 AED/sqft, selon la source des données. Pour 2025, les prévisions annoncent 1 625 AED/sqft, et certains scénarios voient 2026 au-dessus de 1 800 AED/sqft. Cela ressemble à une fusée, mais attention: le rythme de croissance ralentit déjà. On entre dans une phase de modération, et non plus d’euphorie.

Volume des ventes et structure du marché

Échelle? En 2025, nous prévoyons environ 270 000 transactions pour une valeur totale de 917 milliards AED. Rien que le premier trimestre 2025 a enregistré ~42 000 transactions (environ 114 milliards AED). Fait intéressant, 60-70 % concernent l’off-plan, c’est-à-dire des achats sur plan, et 87 % des acheteurs paient comptant. Cela montre à quel point ce marché repose sur des bases solides, même si la forte part de l’off-plan implique aussi une plus grande sensibilité aux retards de livraison des projets.

Côté offre: en 2025, environ ~48 000 nouveaux logements devraient être livrés, en 2026 jusqu’à ~72 000, dont ~9 400 unités rien que pour le premier trimestre 2025. La population de Dubaï dépasse déjà 3,8 millions, sans compter le tourisme (plus de 17 millions en 2024), donc la demande est là. La question est simplement de savoir si l’offre ne finira pas par la dépasser.

Prévisions

Ici, les choses deviennent intéressantes. Pour les villas et le segment premium, la plupart des analystes prévoient une hausse de +5-8% en 2026. Les appartements du segment moyen? Fitch et d’autres experts prudents mettent en garde contre une possible correction de l’ordre de 10-15%, principalement en raison d’une offre excédentaire de biens sur plan et d’une augmentation des livraisons. Les loyers augmentent à court terme ( +6-13%), ce qui offre un coussin aux investisseurs locatifs, mais en 2026-2027, la pression sur les prix pourrait s’inverser.

Qu’est-ce que cela signifie? Si tu t’intéresses au luxe et aux villas, les perspectives semblent stables. Les appartements? Il faut faire attention au bon timing.

Comment lire intelligemment le marché de Dubaï?

photo: elysian.com

Le marché de Dubaï, ce ne sont pas seulement des chiffres bruts, c’est aussi le contexte qui détermine si un prix est une opportunité ou un piège. Un mètre carré à Marina peut coûter autant qu’à Downtown, mais le potentiel locatif, l’accessibilité du métro et les perspectives de développement du quartier créent une histoire d’investissement totalement différente. Les prix moyens en euros donnent un point de référence, mais la véritable valeur se cache dans les détails dont les promoteurs parlent rarement dans leurs brochures commerciales.

C’est pourquoi, lors de l’achat à Dubaï, il vaut mieux regarder au-delà des simples chiffres affichés sur l’annonce. L’emplacement, la maturité du quartier, la qualité du promoteur et les coûts réels d’entretien pèsent souvent plus lourd que le seul prix d’achat.

Et c’est justement cette capacité à lire entre les lignes qui distingue un investissement réussi d’une déception. Pour ma part, je possède déjà deux biens immobiliers à Dubaï et je vous recommande sincèrement cette région!

Stev

passionné d’immobilier haut de gamme et de golf

rédaction Luxury Blog