Acheter à bas prix, rénover, revendre plus cher. Le flipping international de biens immobiliers semble simple, mais à l’étranger, cela devient rapidement un casse-tête plus complexe. Le prix d’achat n’est qu’un début – il faut prendre en compte les taxes, le notaire, l’avocat, le designer, la rénovation, le financement, l’entretien, le marketing et la vente. Ensuite, il faut régler l’impôt sur le revenu.

L’Italie et le Portugal sont des marchés intéressants pour les investisseurs. Les deux pays possèdent de nombreux biens immobiliers anciens, des régions touristiques attractives et une demande de la part des acheteurs étrangers. En Italie, il est plus facile de trouver des biens immobiliers très bon marché, tandis que le Portugal propose un marché plus liquide, mais avec des prix d’entrée plus élevés.

Flipping international. D’abord ARV, puis achat

Le flip classique consiste à acheter, rénover et vendre. Il est essentiel de déterminer l’ARV – After Repair Value, c’est-à-dire la valeur réelle du bien immobilier après rénovation. L’ARV ne doit pas se baser uniquement sur les prix affichés. Il est plus important de prendre en compte les biens effectivement vendus, comparables, ainsi que la demande locale.

Si une maison coûte 80 000 euros et qu’après rénovation elle peut être vendue pour 150 000 euros, la différence de 70 000 euros n’est pas encore un bénéfice. Il faut déduire les impôts, les frais d’achat, de notaire, d’avocat, d’architecte, la rénovation, l’équipement, le financement, l’entretien, le marketing et la vente.

C’est pourquoi il faut calculer le projet de manière prudente: adopter un prix de vente réaliste et prévoir une marge pour les coûts imprévus. La plus grande erreur consiste à supposer un prix de vente maximal et un déroulement parfait des travaux de rénovation.

C’est pourquoi le flipping international nécessite une due diligence avant l’achat. Ce processus est l’une des étapes les plus importantes de tout l’investissement.

L’Italie, ce sont des maisons bon marché.

L’Italie possède un vaste patrimoine de biens immobiliers anciens – des maisons dans de petites villes et à la campagne jusqu’aux bâtiments situés dans les centres historiques. Une partie d’entre eux est inoccupée depuis des années et nécessite une rénovation complète.

C’est une opportunité potentielle pour un flipper: acheter en dessous de la valeur, créer un produit moderne et le revendre plus cher. Un exemple en sont les programmes « Maison à 1 euro », c’est-à-dire la vente de certains biens immobiliers abandonnés pour une somme symbolique.

Et beaucoup d’inconnues

Leur objectif n’est pas de distribuer des maisons, mais de revitaliser les localités. Un exemple est le programme de la commune de Cantiano dans la région des Marches. L’acheteur doit remplir les conditions relatives à la rénovation, préparer un projet et respecter les délais fixés par la commune. Le programme prévoit également une garantie d’un montant de 4 000 euros.

Le prix de 1 euro n’est donc qu’un début. Un vieux bâtiment peut nécessiter un nouveau toit, un renforcement de la structure, le remplacement des installations, une isolation, des menuiseries et un aménagement complet. Il faut également compter le projet, la documentation, les taxes, le notaire, les frais administratifs ou encore l’intervention des monuments historiques. Au final, l’investissement peut s’élever à plusieurs dizaines de milliers d’euros, et en cas de très mauvais état technique, même dépasser les 100 000 euros.

La législation italienne sur la construction

En Italie, il est particulièrement important de vérifier si l’état réel du bien correspond à la documentation. En 2024, des dispositions appelées « Salva Casa » – Decreto-Legge n° 69/2024, transformé en loi n° 105/2024 – ont été introduites. Cette réglementation a apporté des solutions concernant certaines irrégularités de construction et les procédures liées au statut légal des biens immobiliers.

Cependant, cela ne signifie pas que chaque construction illégale peut être facilement légalisée. Tout dépend du type d’irrégularité et du cas spécifique. Avant l’achat, il est donc conseillé de faire vérifier la documentation et la faisabilité des travaux prévus par un spécialiste local.

Les impôts en Italie

Lors de l’achat auprès d’un particulier ou d’un entrepreneur dans le cadre d’une transaction exonérée de TVA, sans la préférence « prima casa », le taux de base de l’impôt d’enregistrement est de 9 %, et les taxes hypothécaire et cadastrale sont en principe perçues à hauteur de 50 euros chacune. D’autres règles, y compris la TVA, peuvent s’appliquer à d’autres types de transactions.

Lors de la vente, la législation italienne prévoit l’imposition de certains gains, en particulier pour les biens immobiliers acquis ou construits il y a moins de cinq ans. Les détails dépendent de l’historique du bien et de la situation fiscale du contribuable.

Lors de l’achat, de la rénovation et de la revente réguliers de biens immobiliers, il est également nécessaire d’analyser la nature de l’activité. La vente ponctuelle d’un bien immobilier privé et le flipping en série ne doivent pas forcément être traités de la même manière sur le plan fiscal.

Flipping international: Portugal. Forte demande, opportunités plus rares

Le Portugal est l’un des marchés immobiliers les plus reconnus d’Europe. Lisbonne, Porto, l’Algarve et d’autres régions attractives attirent aussi bien les résidents que les acheteurs étrangers.

Selon l’office statistique portugais, en 2025, les prix de l’immobilier résidentiel ont augmenté de 17,6 %, le nombre de transactions a progressé de 8,6 % et le prix médian des transactions au quatrième trimestre s’élevait à 2 198 euros par m².

Un marché dynamique signifie potentiellement une valeur plus élevée des biens immobiliers rénovés, mais aussi des prix d’achat plus élevés et une concurrence accrue. Ainsi, la seule croissance du marché ne sauvera pas une maison mal achetée.

Coût d’achat au Portugal

Lors de l’achat, il faut avant tout prendre en compte l’IMT – l’impôt sur l’acquisition onéreuse de biens immobiliers, ainsi que l’Imposto do Selo, c’est-à-dire la taxe de timbre.

La hauteur de l’IMT dépend notamment du type de bien immobilier et de son affectation. En règle générale, l’assiette fiscale est constituée par la valeur la plus élevée entre le prix de transaction et la valeur fiscale du bien immobilier.

La taxe de timbre lors de l’achat d’une maison s’élève généralement à 0,8 % de la base d’imposition. À cela s’ajoutent les frais juridiques, la documentation, le financement et la rénovation.

Flipping et fiscalité au Portugal

Lors de la vente d’un bien immobilier, une mais-valia peut survenir, c’est-à-dire un gain soumis aux règles fiscales appropriées. La législation portugaise distingue la vente de patrimoine privé des revenus provenant d’une activité commerciale.

La vente ponctuelle de son propre bien immobilier et l’achat régulier de maisons dans le but de les rénover et de les revendre ne doivent donc pas nécessairement être traités de la même manière.

La classification portugaise des activités économiques comprend le code CAE 68100 – achat et vente de biens immobiliers. Cela n’implique pas automatiquement la nécessité de créer une société. Toutefois, en cas de flips immobiliers en série, il est conseillé de déterminer avec un conseiller fiscal local, avant la première transaction, la manière la plus appropriée de gérer et de déclarer cette activité.

Flipping efficace! Où gagner le plus et quels sont les risques?

Le flipping international, ce n’est pas la chasse aux adresses les moins chères. Le plus grand potentiel ne se trouve pas forcément là où les biens immobiliers sont bon marché. Une maison peu coûteuse dans une localité sans demande peut s’avérer un investissement moins rentable qu’un bien plus cher situé dans un endroit où il est possible de trouver rapidement un acheteur après rénovation.

Un bon projet doit présenter un avantage concret: un achat en dessous de la valeur du marché, la possibilité d’une rénovation avantageuse, un emplacement exceptionnel, une surface inutilisée, un faible standard dans un bon environnement ou un groupe cible d’acheteurs clairement défini.

Exemple: maison à 90 000 euros, rénovation à 40 000 euros et 15 000 euros de frais supplémentaires. En cas de revente à 180 000 euros, cela donne un excédent de 35 000 euros avant le règlement fiscal final. Cependant, si la vente atteint 160 000 euros, le résultat tombe à 15 000 euros.

C’est pourquoi, dans le flipping, ce ne sont pas les visualisations spectaculaires qui comptent le plus, mais un bon prix d’achat, le contrôle des coûts et une estimation finale réaliste.

Flipping international: les plus grands risques

• Mauvaise estimation de l’ARV – le bien immobilier peut ne pas atteindre le prix prévu.
• Augmentation des coûts de rénovation – l’humidité, la structure, la toiture, les installations ou des problèmes de documentation peuvent considérablement alourdir le budget.
• Retards – des travaux de rénovation prolongés entraînent des coûts supplémentaires de financement, d’impôts, de services publics et d’entretien.
• Faible liquidité – dans une petite localité, la vente d’une maison ou d’un immeuble peut durer des mois.
• Les changements de réglementation et les coûts de financement peuvent réduire la rentabilité du projet.
• Problèmes avec les entrepreneurs et la documentation – à l’étranger, s’ajoutent les barrières linguistiques et un contrôle des travaux plus difficile.

Il est également conseillé de vérifier les réglementations locales concernant l’utilisation des biens immobiliers, en particulier si une location de courte durée est prévue après la rénovation. Le flipping peut améliorer l’état des bâtiments vacants et soutenir les entrepreneurs locaux, mais dans les lieux prisés, il peut aussi faire grimper les prix et limiter l’accès au logement pour les habitants.

Italie ou Portugal?

Italie – moins cher, mais plus exigeant

Avantages: large choix de biens anciens, prix relativement bas en dehors des régions les plus populaires, programmes de « maisons à 1 euro », grand potentiel de rénovation et touristique ainsi que la possibilité de trouver des emplacements de niche.

Inconvénients: demande plus faible dans certaines localités, risque de rénovations coûteuses, problèmes juridiques et administratifs, délai de vente potentiellement long ainsi que de grandes différences entre les régions.

Le Portugal – un marché solide avec un coût d’entrée plus élevé

Avantages: forte demande, intérêt des acheteurs étrangers, vente potentiellement plus facile d’un bien immobilier fini, grand potentiel de modernisation et meilleure liquidité dans les emplacements prisés.

Inconvénients: prix d’achat élevés, forte concurrence entre investisseurs, il est plus difficile de trouver une grande décote, coûts de rénovation élevés et risque de baisse de la marge en cas de dépassement du budget.