Les étrangers peuvent-ils acheter sans difficulté des biens immobiliers de luxe en Europe ?

Le marché européen de l’immobilier de luxe était estimé à environ 549-615 milliards de dollars en 2025 et connaît une croissance annuelle de 4 à 5 %. Les prévisions annoncent 943 milliards d’ici 2034. L’ampleur est impressionnante, n’est-ce pas? Mais ce qui est encore plus intéressant, c’est de savoir qui achète ces biens immobiliers.

En Espagne, plus de 90 % des maisons de luxe sont acquises par des étrangers. En Italie, leur part dans le segment premium est d’environ 50 à 60 %. L’Europe attire des capitaux du monde entier, car elle offre stabilité, qualité de vie et (du moins jusqu’à récemment) des procédures relativement transparentes. Le problème, c’est que la période 2023-2025 est marquée par des changements rapides. Le Portugal a fermé son programme Golden Visa en octobre 2023. L’Espagne a relevé la barre en 2025. La Grèce a déjà augmenté les seuils d’investissement minimum en 2024. La pression réglementaire s’accentue, car les communautés locales se plaignent de la hausse des prix et du manque de logements pour les habitants d’origine.

« Oui, mais avec des règles. »

Peut-on acheter un bien immobilier de luxe en Europe en tant qu’étranger? Bien sûr. Sans difficultés? Eh bien, cela dépend. Les règles du jeu évoluent et il est important de savoir exactement où vous en êtes avant votre première visite chez le notaire.

Les étrangers peuvent-ils acheter sans difficulté des biens immobiliers de luxe en Europe?

C’est précisément ici que commence une grande confusion dans l’imaginaire collectif. Beaucoup supposent que Union européenne dispose d’une réglementation uniforme à ce sujet. Ce n’est pas le cas.

« Il n’existe pas de règle uniforme de l’UE concernant la propriété immobilière par des étrangers. »

Le droit de propriété relève de la compétence nationale, chaque État membre établit donc ses propres règles. C’est pourquoi l’achat d’une maison en Espagne peut se dérouler de manière totalement différente d’une transaction analogue en Pologne ou en Autriche.

UE, EOG et le reste du monde

Les citoyens de l’Union européenne, de l’Espace économique européen et de la Suisse sont généralement traités comme des résidents locaux. Vous achetez un appartement à Lisbonne? La procédure est la même que pour un Portugais. Parfois, il faut avoir un numéro fiscal, mais ce n’est qu’une formalité.

Les ressortissants de pays tiers, c’est une toute autre histoire. Le principe est le suivant: « oui, mais sous conditions ». En pratique, cela peut signifier une autorisation des autorités locales, ou une exigence de réciprocité. Cela dépend du pays et parfois même de la région.

Qu’est-ce qui complique l’achat?

Il est plus facile d’acheter un appartement au centre-ville. Cela devient plus difficile lorsque:

• terres agricoles (dans de nombreux pays protégées, permis ou adresse locale requis)
• zones frontalières et militaires (restrictions stratégiques)
• zones d’importance culturelle ou naturelle
• maisons individuelles avec terrain (car terrain = exigences supplémentaires)

Golden Visa, c’est-à-dire les programmes de résidence pour investisseurs immobiliers, ont connu d’importants changements ces dernières années. Le Portugal a fermé cette voie en 2023, l’Espagne a suivi cette tendance en 2025. La Grèce a relevé les seuils en 2024: 400 000 à 800 000 EUR dans les emplacements prisés, 250 000 EUR pour la reconversion de bâtiments. Point important: l’achat d’un bien immobilier ne donne pas automatiquement droit à la résidence. C’est un sujet à part.

Où est-ce le plus facile, où est-ce le plus difficile?

Les réglementations peuvent être très disparates, il est donc utile de savoir où tu pourras régler les formalités rapidement et où t’attend un véritable marathon administratif.

Le plus facile à acheter ici

Irlande, Portugal, Pays-Bas ou Suède n’imposent pas de barrières particulières aux étrangers (en dehors des exigences notariales et fiscales standard). L’Espagne, Italie, la France et l’Allemagne sont également assez ouvertes, bien que les formalités notariales puissent être longues. Le Portugal a mis fin à la voie Golden Visa pour l’immobilier en 2023, mais l’achat reste possible. En Grèce, le Golden Visa fonctionne toujours, bien que les seuils aient fortement augmenté: 400 000-800 000 EUR dans les zones populaires (250 000 EUR pour les bâtiments à rénover). L’Espagne a fermé sa voie en 2025.

Plus de barrières et d’autorisations

La Pologne exige une autorisation du MSWiA pour les citoyens hors UE concernant les maisons et les terrains (les appartements sont souvent exemptés). La Hongrie et la Croatie appliquent également un système de permis (la Croatie vérifie en plus la réciprocité). Le Danemark exige 5 ans de résidence ou une autorisation ministérielle. La Suisse, selon la Lex Koller, limite l’achat de résidences secondaires par les non-résidents. Malte, Andorre et le Liechtenstein requièrent souvent le statut de résident.

Hors UE

Le Monténégro et l’Albanie sont ouverts aux appartements et maisons (pour les terrains, il est parfois préférable d’utiliser une société). La Serbie fonctionne sur le principe de réciprocité, la Turquie est en principe ouverte, avec des exceptions pour certaines régions. Vérifiez toujours si la réciprocité s’applique également à votre pays.

À quoi ressemble la transaction?

L’achat d’un bien immobilier de luxe en Europe ressemble un peu à l’assemblage d’un puzzle, où chaque pays a sa propre configuration de pièces. Rien d’effrayant, il suffit simplement de savoir ce qui se passe à chaque étape. Et sans des personnes locales qui connaissent ce système sur le bout des doigts, on peut soudainement se retrouver bloqué à une étape dont on n’avait même jamais entendu parler.

Du NIF à l’inscription au registre

Commençons par le début. Avant de signer quoi que ce soit, vous avez besoin d’un identifiant fiscal local. En Espagne ou au Portugal, il s’agit du NIF, dans d’autres pays cela porte d’autres noms, mais l’idée est la même: vous devez exister dans le système fiscal. Certains font également une procuration chez le notaire (utile si vous ne prévoyez pas d’être physiquement présent à chaque étape).

Et c’est là qu’intervient tout ce dispositif LBC, c’est-à-dire la vérification de l’identité et de l’origine des fonds. La preuve des fonds n’est pas une formalité. Les banques et les notaires veulent vraiment savoir d’où proviennent tes moyens. Relevés, contrats, documents d’origine, tout doit correspondre.

Due diligence et finalisation chez le notaire

Maintenant, l’examen du bien immobilier. L’avocat vérifie le titre de propriété, les charges, s’il n’y a pas de clauses étranges sur le terrain, si toutes les autorisations de construction sont en ordre. Dans la plupart des pays, cela nécessite des traductions assermentées, parfois une apostille (cela dépend de ta nationalité). Ce n’est pas rapide.

Finalisation? En général, il y a d’abord un avant-contrat (avec un acompte), puis l’acte notarié et l’inscription au registre. Pour les acheteurs hors UE, dans certains endroits, une autorisation d’achat supplémentaire est requise, que tu dois obtenir avant la signature de l’acte. Les paiements se font par virement avec origine des fonds documentée. Au Monténégro, par exemple, les transactions importantes doivent être non monétaires, un point pour la transparence.

Avocat spécialisé en transactions, notaire, géomètre, parfois expert. Collaborer avec des spécialistes locaux réduit réellement les risques au minimum. Ils savent où le système présente ses points faibles.

Coûts, taxes et conformité

En achetant une propriété de luxe en Europe, vous découvrez rapidement que le prix d’achat n’est que le début des dépenses. Les frais annexes peuvent atteindre 10 à 15 % de la valeur, et les obligations réglementaires peuvent surprendre même les investisseurs les plus expérimentés.

Coûts de transaction et frais courants

Lors de l’achat, il y a quelques éléments incontournables auxquels tu ne pourras pas échapper:

Ensuite, il y a les coûts fixes: taxe foncière (parfois étonnamment élevée pour les grands terrains), charges d’exploitation, frais de maintenance. En Espagne, les non-résidents doivent déposer la déclaration Modelo 210, même s’ils ne louent pas. Il est tout simplement interdit de négliger de telles obligations déclaratives.

Risques réglementaires dans le secteur du luxe

Le segment premium comporte des contraintes spécifiques:

• interdictions de location de courte durée dans les zones couvertes par des programmes de séjour
• limites dans les cantons touristiques (Suisse, Lex Koller)
• zones frontalières, militaires, agricoles interdites aux étrangers
• protection patrimoniale (les rénovations peuvent coûter une fortune)
• taxes touristiques locales ou de zone

Conformité (AML) et structures de propriété

Les banques et les notaires chercheront à déterminer l’origine des fonds, le CRS et la FATCA échangeront automatiquement les données avec le fisc. Certains essaient de contourner les interdictions d’acquisition via des structures sociétaires, ce qui peut être efficace, mais entraîne des conséquences fiscales et déclaratives. Ne fais pas un pas de plus sans conseillers juridiques et fiscaux locaux. Vraiment, tu t’épargnes ainsi des problèmes potentiels qui valent bien plus que leurs honoraires.

Les limites existent, mais elles peuvent être franchies

Les réglementations juridiques peuvent sembler complexes, mais la plupart des pays européens souhaitent réellement votre argent. La Suisse impose des exigences de capital élevées, la Grèce exige un compte bancaire local, la France demande une preuve de l’origine des fonds. Cela peut sembler bureaucratique, mais c’est plutôt la norme qu’un obstacle insurmontable. En pratique, la plupart des étrangers achètent sans grandes difficultés, à condition d’avoir un bon accompagnement juridique et de la patience pour les formalités administratives.

La clé, c’est la préparation. Trouvez un bon avocat local, préparez les documents à l’avance et prévoyez plus de temps que vous ne le pensez. Personne ne dit que ce sera aussi simple qu’un achat dans votre ville natale, mais le luxe européen est à la portée de tous ceux qui abordent la démarche sérieusement.

Parfois, ces étapes supplémentaires s’avèrent même bénéfiques. Mieux vaut tout vérifier deux fois que regretter une décision précipitée valant des millions.

Patt Y78

rédaction